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Canoni di locazione non percepiti: credito d’imposta per recuperare le maggiori imposte versate

Per i locatori-privati che concedono in locazione un immobile ad uso abitativo, il reddito derivante dai canoni di locazione va indicato nel quadro B della dichiarazione – 730 / Unico PF, a prescindere dal fatto che i canoni mensili siano realmente percepiti dal proprietario.

L’art. 8, comma 5, della L. n. 413/1998 recita: i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”. Pertanto, finchè il procedimento di sfratto non è esecutivo, ogni anno il locatore dovrà indicare in dichiarazione l’importo dei canoni di locazione, ancorchè non percepiti, e gli stessi concorreranno alla determinazione del reddito imponibile ai fini IRPEF. Ma quale tutela fiscale è prevista per il locatore che non percepisce i canoni di locazione da parte dell’inquilino moroso?

La norma riconosce al locatore un credito d’imposta per i canoni di locazione non riscossi: il suddetto articolo 8 c. 5 della L. n. 413/1998 continua come segue: Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.

E’ evidente come la tutela fiscale riconosciuta al locatore di inquilino moroso non sia di fatto immediata, in quanto per poter beneficiare del credito di imposta de quo si devono attendere le lungaggini burocratiche realtive al procedimento di convalida dello sfratto ed il locatore sarà cioè costretto a subire per diversi anni una tassazione su un reddito non realmente percepito.

Di fatto il proprietario potrà non dichiarare i canoni di locazione non effettivamente percepiti (ed in tal caso dichiarare solo la rendita catastale dell’immobile), solo se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, lo sfratto per morosità del conduttore è esecutivo.

Solo allora il contribuente – locatore potrà beneficiare di un credito di imposta da indicare nella dichiarazione 730 ovvero nella dichiarazione UNICO PF.

L’entità del credito d’imposta riconosciuto sarà pari all’importo delle imposte (IRPEF) versate sui canoni non riscossi (art. 26 TUIR), previo accertamento avvenuto nel processo di convalida di sfratto per morosità.

Per gli anni interessati emergerà dunque un’eccedenza di imposta pari alla differenza tra le imposte determinate, e versate, sul reddito non percepito derivante dalla locazione dell’immobile e le imposte sul reddito dovute e calcolate esclusivamente sulla rendita catastale dell’immobile de quo.

Tale eccedenza di imposta determina dunque l’entità del credito di imposta spettante al contribuente e potrà pertanto essere utilizzato in compensazione di eventuali altri debiti scaturenti dalla dichiarazione dei redditi 2016.

La riliquidazione delle maggiori imposte versate e del relativo credito d’imposta, con riferimento alle dichiarazioni dei redditi presentate negli anni precedenti, si prescrive nel termine ordinario di 10 anni.

Il credito d’imposta accertato nell’ambito del processo di convalida dello sfratto per morosità, potrà essere indicato nella prima dichiarazione successiva alla conclusione del procedimento stesso e comunque non oltre l’ordinario termine prescrizionale di dieci anni.

In alternativa, il contribuente potrà recuperare l’importo delle maggiori imposte versate sui canoni non percepiti, presentando apposita istanza di rimborso all’amministrazione finanziaria, sempre entro il termine prescrizionale ordinario.

Se successivamente il contribuente-proprietario percepisce parzialmente o totalmente i canoni di locazioni per i quali ha precedentemente beneficiato del credito d’imposta, dovrà, nella prima dichiarazione utile successiva, dichiarare tali somme tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria).

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