I contratti di locazione immobiliare sono stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata: in entrambi i casi è obbligatorio procedere alla registrazione degli stessi (eccetto il caso di locazione inferiore ad un periodo di 30 giorni nell’anno) e al pagamento dell’imposta di registro.
La legge di stabilità 2016 ha modificano la normativa delle locazioni, introducendo l’obbligo di registrazione del contratto di locazione in capo al locatore: in virtù di tale modifica, decade l’obbligo di pagamento in solido tra le parti e l’Agenzia delle Entrate non potrà più rivalersi sul conduttore in caso di mancato versamento dell’imposta di registro da parte del locatore.
La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso, mentre nei successivi 60 giorni dalla registrazione il locatore dovrà darne comunicazione, preferibilmente a mezzo PEC o raccomandata A.R., sia al conduttore che all’amministratore di condominio (nel caso in cui l’unità immobiliare concessa in locazione è parte di un condominio).
In mancanza della registrazione il contratto si considera inesistente e il locatore, in caso di inadempienza del conuttore, non potrà procedere allo sfratto con rito abbreviato ma dovrà intraprendere la via più lunga e dispendiosa di una causa ordinaria.
Gli oneri di registrazione (redazione contratto e registrazione) l’imposta di registro e l’mposta di bollo sono generalmente suddivise in parti uguali tra le due parti: tuttavia è possibilie far gravare gli stessi solo sul locatore (mai sul solo conduttore).
In merito alle modalità di registrazione, il locatore potrà optare:
- per la registrazione cartacea presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (nel qual caso il pagamento dell’imposta di registro dovrà effettuarsi con modello f24 elide, cartaceo o telematico, analogamente, l’imposta di bollo potrà essere assolta con modello f24 elide, cartaceo o telematico, ovvero mediante l’acquisto di valori bollati da affiggere sul contratto – una marca da bollo da 16,00€ ogni 100 righe )
- per la registrazione telematica (in tal caso il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo potrà effettuarsi esclusivamente con F24 telematico e contestualmente alla registrazione del contratto).
Per la registrazione del contratto di locazione occorre presentare, in sostituzione del vecchio Mod. 69, il Modello Rli – Registrazione locazioni immobili – oltre ald una marca da bollo da 16,00€ per ogni 100 righe di contratto (in alternativa l’imposta di bollo potrà anche assolversi con f24 telemaico) e alla ricevuta di pagamento dell’imposta di registro.
Solo nel caso di opzione per il regime di cedolare secca, il contribuente non dovrà versare nè l’imposta di registro nè l’imposta di bollo.
In assenza di detta opzione, il contribuente verserà l’imposta di registro in sede di registrazione, e successivamente ogni anno, per l’intera durata contrattuale, ovvero in un unica soluzione, beneficiando di uno sconto (che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0, 2% a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità. .
Nel caso di locazione di immobili ad uso abitativo, il contribuente verserà l’importo dell’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo per il numero delle annualità, con un minimo di 67,00€ per il primo anno (codice tributo 1500 per l’imposta di registro relativa alla prima registrazione – codice tributo 1501 per gli anni successivi – codice tributo 1504 per la proroga).
Inoltre, secondo quanto richiesto dall’Agenzia delle Entrate, i nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).
Tornando alla modalità di registrazione, si consiglia di procedere alla registrazione telematica, in quanto i relativi software online sono dotati di strumenti di controllo preventivo su tutti i dati anagrafici e catastali imputati che eviteranno al contribuente di incorrere in sanzioni future per l’omissione ovvero per l’errata o imprecisa indicazione di dati e informazioni obbligatorie.
Dott. ssa Valentina Mazzola